Dieser Artikel beschäftigt sich mit der Frage, wer im Rahmen des Mietvertrages bzw. des Mietverhältnisses der Vertragspartner des Vermieters ist. Wir zeigen auf, welche Konsequenzen sich daraus ergeben.

Wenn von Anfang an mehrere Personen in eine Wohnung einziehen, ist häufig die Frage: Sollen alle einziehenden Personen in den Mietvertrag aufgenommen werden, nur bestimmte Personen oder nur eine einzelne Person?

Gesetzliche Regelungen gibt es hierzu nicht. Beim Regelfall eines schriftlichen Mietervertrages gilt daher: Mieter (und damit Vertragspartner) ist, wer namentlich im Mietvertrag aufgeführt ist und diesen unterschrieben hat. Eine Ausnahme gilt lediglich bei Ehepaaren: Werden beide Ehepartner im Mietvertrag genannt, aber nur einer unterschreibt den Vertrag, gelten trotzdem beide als Mieter.

Wer von den Bewohnern also tatsächlich Vertragspartei mit allen Rechten und Pflichten werden soll ist daher immer eine individuelle Entscheidung, die je nach Situation und den jeweiligen Umständen getroffen werden sollte. Daraus ergeben sich in der Praxis nämlich erhebliche Konsequenzen für das Mietverhältnis:

Einige wichtige Beispiele:

• Ein Mietvertrag kann nur geändert werden, wenn alle Vertragsparteien einer Änderung zustimmen. Das gilt z.B. auch bei der Durchsetzung einer zustimmungspflichtigen Mieterhöhung.
• Bei einer mieterseitigen Kündigung des Vertrags muss diese von allen im Vertrag stehenden Mietern unterzeichnet werden. Eine Teilkündigung durch einzelne Mieter ist nicht möglich bzw. diese ist unwirksam.
• Gleiches gilt auch bei einer Kündigung durch den Vermieter. Diese muss gegenüber allen Mietern wirksam ausgesprochen werden.
• Ist im Mietvertrag nichts Abweichendes geregelt, haften alle im Mietvertrag stehenden Personen gesamtschuldnerisch für die Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis (Miete, Nebenkosten, etc.).

Gerade der letzte Punkt ist für Vermieter ein Vorteil. Wird die Wohnung beispielsweise von einem Paar bewohnt und es kommt zur Trennung, zieht meist einer der Mieter aus. Kann der in der Wohnung verbleibende Mieter seinen Verbindlichkeiten nicht mehr nachkommen, dann kann der ausgezogene Mieter trotzdem noch in Haftung genommen werden. Entgegen der häufigen Meinung ist der Vermieter auch nicht dazu verpflichtet, diesen aus dem Mietvertrag zu entlassen.

Achtung, hier kann auch ein Fallstrick beim Abschluss eines Mietverhältnisses lauern: Sind die Einkommen der Interessenten sehr unterschiedlich, achten Sie darauf, dass formell gesehen nicht nur der einkommensschwache Interessent Mieter wird. Denn nur gegen Personen, die laut Vertrag auch tatsächlich Mieter sind, lassen sich später einmal Forderungen durchsetzen.

Gleichzeitig kann es natürlich auch für den Vermieter kompliziert werden, wenn er auf Mieterseite zu viele Vertragsparteien hat. Er muss dann immer streng darauf achten, dass er Erklärungen wirksam gegenüber allen Vertragsparteien ausspricht.

Sonderfall Wohngemeinschaft (WG)

Gerade dann, wenn die Bewohner häufiger wechseln, spielt das im vorherigen Absatz beschriebene Themen eine große Rolle. Der klassische Fall wäre hier eine Wohngemeinschaft. Werden alle Mitglieder der WG im Mietvertrag genannt, kann es bei Aus- oder Einzug schnell kompliziert werden, da auch dann alle Vertragsparteien Änderungen zustimmen müssen.

In einem solchen Fall bietet es sich eher an, nur ein oder zwei Bewohner als Mieter in den Vertrag aufzunehmen. Diese müssen dann mit den anderen Bewohnern entsprechende Untermietverhältnisse schließen.

Alternativ gibt es auch die Möglichkeit, einen speziellen WG-Mietvertrag abzuschließen. Je nach genauer Vertragsgestaltung muss dann ein Mieterwechsel dem Vermieter nur angezeigt werden. Eine Zustimmung durch den Vermieter ist nicht mehr notwendig. Allerdings kann es hier in der Praxis schnell zu Abgrenzungsproblemen kommen, wer denn nun für Schäden oder Verbindlichkeiten haften muss.

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